Grußwort – Bernhard Stammler

Liebe Leserinnen und Leser,

gerade in Zeiten niedriger Zinsen rückt die Investition in Immobilien als lang­fristige Vermögens­anlage mit „Inflationsschutz“ immer stärker in den Fokus der Anleger. Das sogenannte „Betongold“ als Baustein innerhalb eines breit gefächerten Vermögens­portfolios verspricht relativ sichere Erträge und einen stabilen Wert­erhalt.

Die hier genannten Beispiele sollen Ihnen zunächst einen Überblick über die verschiedenen Alternativen im Immobilien­bereich geben und Ihnen damit eine mögliche Investitions­entscheidung in diesem Bereich erleichtern. Die folgenden Anlage­möglichkeiten sollen kurz beleuchtet werden:

  • Direktinvestitionen in Immobilien als Einzel­eigentum
  • Investitionen in geschlossene Immobilien­fonds
  • Investitionen in offene Immobilienfonds
  • Spezial­immobilien als Direkt­investment im Pflegebereich

Wir hoffen, dass wir Ihnen durch die nachstehenden Ausführungen einige Denkanstöße liefern können und stehen Ihnen bei auf­tretenden Fragen sehr gerne mit weiteren Informationen zur Verfügung.

Viel Spaß bei der Lektüre wünscht Ihnen Ihr

Bernhard Stammler

Die klassische Eigentumswohnung

Direktinvestitionen in Einzelimmobilien als Kapitalanlage (Vermietung)

Grundsätzlich sollte bei der Auswahl einer Einzelimmobilie immer die Auswahl unter Berücksichtigung des Kriteriums schlechthin für Immobilien getroffen werden:

Dabei ist jedoch nicht nur die Lage inner­halb einer Stadt maßgebend, sondern auch der Standort in Bezug auf die wirtschaft­liche Entwicklung innerhalb der Region. Handelt es sich um eine Region mit starkem Wirtschafts­wachstum und somit auch nachhaltig vorhandener Nach­frage nach Wohn­raum infolge steigender Bevölkerungs- und Beschäftigungs­zahlen?
Hat der Standort spezifische Anforderungen z. B. nach Wohnraum für Studenten, da in unmittel­barer Nähe eine Universität oder vergleich­bare Einrichtungen vorhanden sind?

Welche großen Arbeit­geber sind in der Nähe des Stand­ortes vorhanden und wie wird deren Markt­position zukünftig einzuschätzen sein?

In welche objekt­spezifischen Besonder­heiten ist das Projekt eingebunden (z. B. Revi­talisierung eines Konversions­objektes oder einer vormaligen Industrie­fläche unter Schaffung von neuen Wohnformen wie generationen­übergreifende Gemein­schaften oder spezielle Raum­konzepte wie Loft-Charakter oder Ähnliches)?
Welche Anbindung ist an die öffentlichen Verkehrs­gegebenheiten vorhanden, wie öffentliche Verkehrs­mittel, nächster Flug-
hafen oder Nähe zu Autobahnen?

Welche energetischen Werte werden im Objekt nach­gewiesen? Können die Nebenkosten als zweite Miete durch gute Energie­werte gering gehalten werden? Gibt es dadurch Zugriff auf vergünstigte Darlehen der KfW (Kredit­anstalt für Wieder­aufbau)?

Gab es früher spezielle steuerliche Anreize durch hohe Abschreibungs­sätze für Neubau­wohnungen, so sind diese heute nur noch bei Bestands­objekten gegeben, wenn diese in einem sogenannten Sanierungs­gebiet liegen oder unter Denkmal­schutz stehen.

In diesem Falle können die Modernisierungs­kosten einer besonderen steuerlichen Abschreibung unter­liegen und somit neben den laufenden Miet­erträgen weitere Liquiditäts­vorteile durch erhebliche Steuer­ersparnisse generiert werden. Häufig kann somit in der Gesamt­liquiditäts­betrachtung ein Liquiditäts­überschuss vor Tilgung erzielt werden.

Historisch günstig finanzieren!

Aufgrund des äußerst niedrigen Zins­niveaus wird Ihr Immobilien­vorhaben noch attraktiver und rendite­stärker. Selbst bei langen Zins­bindungen (bis zu 20 Jahre) sind die Konditionen historisch günstig und geben Ihrem Investment die nötige Planungs­sicherheit.

Bei der Ausgestaltung der Finanzierung wird oft nicht bedacht, dass Förder­banken, wie die KfW, im Rahmen spezieller Programme weitere Zins­vergünstigungen anbieten. So werden zum Beispiel Projekte im Bereich des alters­gerechten Wohnens (z. B. barrierefreier Umbau) oder der Steigerung der Energie­effizienz (z. B. Modernisierung der Heizungsanlage) durch besonders günstige Darlehens­konditionen unterstützt – das gilt sowohl für vermietete als auch für selbst­genutzte Objekte. Die Förderungen spiegeln sich nicht nur in der Höhe des angebotenen Zins­satzes wieder – unter bestimmten Voraus­setzungen sind sogar Tilgungs­zuschüsse möglich.

Das heißt, die Bank übernimmt einen Teil der Tilgung Ihres Darlehens. Zum Teil greifen diese Programme auch für die hier angebotenen Immobilien­investments. Kommen Sie auf uns zu – wir zeigen Ihnen gerne die bestehenden Alternativen auf. Durch flexible Gestaltungs­möglichkeiten in Bezug auf Zins­bindungsdauer, tilgungs­freier Anfangs­zeit und der eventuellen Option auf Sonder­tilgungen, können wir Ihnen ein individuelles Gesamtkonzept zusammenstellen, das Ihrer Lebens­situation entspricht.

Auch für bestehende Finanzierungen gibt es Möglich­keiten, von dem aktuellen Zins­tief zu profitieren. Zum Beispiel können Sie sich durch sogenannte Forward-Darlehen heute schon günstige Konditionen für Ihre Anschluss­finanzierung sichern – das ist banken­abhängig bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungs­dauer Ihres bestehenden Darlehens möglich.

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Solide Renditen schon mit kleinen Beträgen

Immobilieninvestitionen im Bereich der offenen Immobilienfonds

Über viele Jahre galt eine Anlage in offene Immobilien­fonds als ideales Instrument zur Bei­mischung von Immobilien ins Vermögens­portfolio. Bei offenen Immobilien­fonds handelt es sich um Investment­fonds, deren Vermögen jedoch nicht in Aktien oder Renten­papieren angelegt und verwaltet wird, sondern in ein breit gestreutes, teil­weise sogar inter­nationales Portfolio von vermieteten Immobilien investiert wird. Durch die breite Risiko­streuung und die professionelle Verwaltung konnten hier ansehnliche Renditen bei täglicher Verfügbarkeit erzielt werden. Steigende Immobilien­preise haben zu den teilweise erheblichen Kurs­steigerungen beigetragen.

Anteile an offenen Immobilien­fonds können problemlos über die verschiedenen Order­wege wie Fonds­plattformen oder Wertpapier­depots durch Einmal­zahlungen oder Spar­pläne erworben werden. Im Rahmen der Finanz­krise 2008 kam es erstmals zu massiven Mittel­abflüssen, welche in der Folge zur Aussetzung des täglichen Handels mehrerer großer offener Immobilien­fonds wie z. B. AXA Immoselect oder SEB Invest geführt hat. Der Gesetz­geber hat daraufhin neue Regelungen eingeführt, die Kündigungs­fristen für Anteile an offenen Immobilien­fonds vorsehen. So muss zum Beispiel die Anlage mit einer Frist von 12 Monaten unwider­ruflich gekündigt werden. Für die Erst­anlage gilt darüber hinaus eine Mindest­haltedauer von 24 Monaten.

Dank dieser Ein­schränkungen kann ein Investor zukünftig mit Anteilen an offenen Immobilien­fonds wieder solide Renditen bei entsprechender Auswahl der Fonds erzielen. Insbesondere kann er auf diesem Wege schon mit kleinen Beträgen an der interessanten Asset-Klasse „Immobilien“ teilhaben.

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Eine langfristige Entscheidung

Geschlossene Immobilienfonds als Anlageinstrument

Bei geschlossenen Immobilien­fonds handelt es sich in der Regel um Gesellschaften in der Rechts­form einer GmbH & Co. KG. Somit haftet der Anleger nur begrenzt. Geschlossene Immobilien­fonds investieren häufig in ein vorher fest­stehendes Port­folio von Immobilien. Je nach Ausrichtung kann sich das Portfolio ausschließlich aus Wohn- oder Gewerbe­immobilien, oder auch aus einem Mix von beiden Immobilien­arten zusammensetzen. Diese sind dann lang­fristig vermietet und bei realistischen Einnahme­kalkulationen kann von der Fonds­geschäfts­führung eine lang­fristige Liquiditäts­prognose erstellt werden.

Normaler­weise nimmt die Gesellschaft einen Teil der Investitions­summe als Fremd­finanzierung auf und tilgt diese aus den laufenden Erträgen. Die nach den Finanzierungs­kosten verbleibende Liquidität wird an die Anleger ausgeschüttet.

Somit können geschlossene Immobilien­fonds in einer Finanz­planung als stetiger Faktor von Liquiditäts­zuflüssen durchaus einen wichtigen Baustein darstellen.
Bei der Beteiligung in einen geschlossenen Immobilien­fonds sollte auf jeden Fall berücksichtigt werden, dass die Anlage als lang­fristig angesehen werden muss und der Zugriff auf das gebundene Kapital nur sehr eingeschränkt möglich ist. Zwar haben sich mittlerweile diverse Platt­formen zur Abwicklung von Verkaufs­wünschen an geschlossenen Fonds etabliert, jedoch sollte die Einschränkung der Fungibilität einer solchen Beteiligung in der Gesamt­betrachtung unbedingt berücksichtigt werden.

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hausInvest

Seit 1972. Jedes Jahr im Plus.

Mit einem Fonds­volumen von aktuell rund 10 Milliarden Euro ist der hausInvest der Commerzbank einer der größten offenen Immobilien­fonds. Seit seiner Auf­legung am 07.04.1972 ist es ihm gelungen, in jedem einzelnen Jahr ein positives Ergebnis aus­zuweisen. Der Wert­zuwachs betrug in dieser Zeit insgesamt 988,3 %, was einer jährlichen Steigerung um rund 5,7 % entspricht. Ein wesent­licher Teil des aus­gewiesenen Ertrags ist dabei für einen deutschen Privat­anleger regelmäßig steuerfrei.

Aktuell besitzt der Fonds 106 verschiedene Objekte in 62 Städten in 18 Ländern der Welt. Grund­sätzlich werden mindestens 85 % des Fonds­volumens in Europa und maximal 15 % außer­europäisch investiert.

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Ohne aktuelle Informationen, keine optimale Beratung!

Egal, ob es um eine Hausrat-, Praxis- oder Geschäftsversicherung geht: Viele Kunden stehen vor der Situation, dass sie vor vielen Jahren einen Sachversicherungsvertrag vereinbart haben, der seitdem nicht mehr geändert wurde. Dies kann im Schadensfall zu erheblichen finanziellen Einbußen führen – z.B. aus folgenden Gründen:

  • die Versicherungssumme ist zu niedrig
  • wesentliche Veränderungen wurden nicht mitgeteilt
  • die Bedingungen sind nicht mehr aktuell
  • es besteht ggf. nur eine Zeitwertregelung

Eine Aktualisierung des Versicherungsschutzes kann zudem zu Prämieneinsparungen führen. Daher bieten wir Ihnen an, vor allem ältere Verträge zu überprüfen und Ihnen günstige Alternativen aufzuzeigen. Und nicht nur im Sachversicherungsbereich, sondern auch für Ihre allgemeine Versorgungs- und Versicherungs­situation ist es unbedingt notwendig, Ihren persönlichen Berater über wichtige Änderungen zu informieren. Diese können sein:

  • Heirat
  • Geburt eines Kindes
  • Erwerb einer Immobilie
  • wesentliche Einkommensänderungen
  • Jobwechsel
  • usw.

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Objekte mit Sondernutzung

Spezialimmobilien im Pflegebereich

Der Bereich der Pflege­immobilien hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Nicht zuletzt die Tatsache, dass infolge der demo­graphischen Ent­wicklung über 300.000 zusätzliche Pflege­plätze not­wendig werden, sondern auch die Situation, dass mehr als 200.000 der bereits bestehenden Plätze erneuert und an aktuelle Ver­ordnungen angepasst werden müssen, hat diesen Sektor der Immobilien­wirtschaft zu einem der größten Wachstumsmärkte werden lassen. Generell besteht bei Erwerb eines Pflege­appartements kein Vermietungs­risiko, da die gesamte Immobilie von einem Heimbetreiber über einen Zeitraum von 20 – 25 Jahren komplett angemietet wird. Hier ist auch das Haupt­augenmerk bei der Auswahl des Objektes zu legen. Welche Bonität und welche Erfahrung bringt der Heim­betreiber mit? Handelt es sich um eine Gesell­schaft, welche auch andere Ein­richtungen betreibt und somit eine gewisse wirt­schaftliche Größe und somit Sicher­heit repräsentiert? Die Miet­erträge belaufen sich normaler­weise auf ca. 5 % p. a. bezogen auf den Kauf­preis und können somit durch den lang­laufenden Miet­vertrag eine verläss­liche Größe beim Aufbau einer zusätz­lichen privaten Alters­vorsorge darstellen. INFO_2