Juni 2015 – MAS Consult AG – Finanz und Capitalmanagement

Grußwort – Bernhard Stammler

11. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Liebe Leserinnen und Leser,

gerade in Zeiten niedriger Zinsen rückt die Investition in Immobilien als langfristige Vermögensanlage mit „Inflationsschutz“ immer stärker in den Fokus der Anleger. Das sogenannte „Betongold“ als Baustein innerhalb eines breit gefächerten Vermögensportfolios verspricht relativ sichere Erträge und einen stabilen Werterhalt.

Die hier genannten Beispiele sollen Ihnen zunächst einen Überblick über die verschiedenen Alternativen im Immobilienbereich geben und Ihnen damit eine mögliche Investitionsentscheidung in diesem Bereich erleichtern. Die folgenden Anlagemöglichkeiten sollen kurz beleuchtet werden:

Direktinvestitionen in Immobilien als Einzeleigentum
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds
Investitionen in offene Immobilienfonds
Spezialimmobilien als Direktinvestment im Pflegebereich

Wir hoffen, dass wir Ihnen durch die nachstehenden Ausführungen einige Denkanstöße liefern können und stehen Ihnen bei auftretenden Fragen sehr gerne mit weiteren Informationen zur Verfügung.

Viel Spaß bei der Lektüre wünscht Ihnen Ihr

Bernhard Stammler

Die klassische Eigentumswohnung

11. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Direktinvestitionen in Einzelimmobilien als Kapitalanlage (Vermietung)

Grundsätzlich sollte bei der Auswahl einer Einzelimmobilie immer die Auswahl unter Berücksichtigung des Kriteriums schlechthin für Immobilien getroffen werden:

Dabei ist jedoch nicht nur die Lage innerhalb einer Stadt maßgebend, sondern auch der Standort in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung innerhalb der Region. Handelt es sich um eine Region mit starkem Wirtschaftswachstum und somit auch nachhaltig vorhandener Nachfrage nach Wohnraum infolge steigender Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen?
Hat der Standort spezifische Anforderungen z. B. nach Wohnraum für Studenten, da in unmittelbarer Nähe eine Universität oder vergleichbare Einrichtungen vorhanden sind?

Welche großen Arbeitgeber sind in der Nähe des Standortes vorhanden und wie wird deren Marktposition zukünftig einzuschätzen sein?

In welche objektspezifischen Besonderheiten ist das Projekt eingebunden (z. B. Revitalisierung eines Konversionsobjektes oder einer vormaligen Industriefläche unter Schaffung von neuen Wohnformen wie generationenübergreifende Gemeinschaften oder spezielle Raumkonzepte wie Loft-Charakter oder Ähnliches)?
Welche Anbindung ist an die öffentlichen Verkehrsgegebenheiten vorhanden, wie öffentliche Verkehrsmittel, nächster Flug-
hafen oder Nähe zu Autobahnen?

Welche energetischen Werte werden im Objekt nachgewiesen? Können die Nebenkosten als zweite Miete durch gute Energiewerte gering gehalten werden? Gibt es dadurch Zugriff auf vergünstigte Darlehen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)?

Gab es früher spezielle steuerliche Anreize durch hohe Abschreibungssätze für Neubauwohnungen, so sind diese heute nur noch bei Bestandsobjekten gegeben, wenn diese in einem sogenannten Sanierungsgebiet liegen oder unter Denkmalschutz stehen.

In diesem Falle können die Modernisierungskosten einer besonderen steuerlichen Abschreibung unterliegen und somit neben den laufenden Mieterträgen weitere Liquiditätsvorteile durch erhebliche Steuerersparnisse generiert werden. Häufig kann somit in der Gesamtliquiditätsbetrachtung ein Liquiditätsüberschuss vor Tilgung erzielt werden.

Historisch günstig finanzieren!

11. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Aufgrund des äußerst niedrigen Zinsniveaus wird Ihr Immobilienvorhaben noch attraktiver und renditestärker. Selbst bei langen Zinsbindungen (bis zu 20 Jahre) sind die Konditionen historisch günstig und geben Ihrem Investment die nötige Planungssicherheit.

Bei der Ausgestaltung der Finanzierung wird oft nicht bedacht, dass Förderbanken, wie die KfW, im Rahmen spezieller Programme weitere Zinsvergünstigungen anbieten. So werden zum Beispiel Projekte im Bereich des altersgerechten Wohnens (z. B. barrierefreier Umbau) oder der Steigerung der Energieeffizienz (z. B. Modernisierung der Heizungsanlage) durch besonders günstige Darlehenskonditionen unterstützt – das gilt sowohl für vermietete als auch für selbstgenutzte Objekte. Die Förderungen spiegeln sich nicht nur in der Höhe des angebotenen Zinssatzes wieder – unter bestimmten Voraussetzungen sind sogar Tilgungszuschüsse möglich.

Das heißt, die Bank übernimmt einen Teil der Tilgung Ihres Darlehens. Zum Teil greifen diese Programme auch für die hier angebotenen Immobilieninvestments. Kommen Sie auf uns zu – wir zeigen Ihnen gerne die bestehenden Alternativen auf. Durch flexible Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf Zinsbindungsdauer, tilgungsfreier Anfangszeit und der eventuellen Option auf Sondertilgungen, können wir Ihnen ein individuelles Gesamtkonzept zusammenstellen, das Ihrer Lebenssituation entspricht.

Auch für bestehende Finanzierungen gibt es Möglichkeiten, von dem aktuellen Zinstief zu profitieren. Zum Beispiel können Sie sich durch sogenannte Forward-Darlehen heute schon günstige Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern – das ist bankenabhängig bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsdauer Ihres bestehenden Darlehens möglich.

Solide Renditen schon mit kleinen Beträgen

11. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Immobilieninvestitionen im Bereich der offenen Immobilienfonds

Über viele Jahre galt eine Anlage in offene Immobilienfonds als ideales Instrument zur Beimischung von Immobilien ins Vermögensportfolio. Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds, deren Vermögen jedoch nicht in Aktien oder Rentenpapieren angelegt und verwaltet wird, sondern in ein breit gestreutes, teilweise sogar internationales Portfolio von vermieteten Immobilien investiert wird. Durch die breite Risikostreuung und die professionelle Verwaltung konnten hier ansehnliche Renditen bei täglicher Verfügbarkeit erzielt werden. Steigende Immobilienpreise haben zu den teilweise erheblichen Kurssteigerungen beigetragen.

Anteile an offenen Immobilienfonds können problemlos über die verschiedenen Orderwege wie Fondsplattformen oder Wertpapierdepots durch Einmalzahlungen oder Sparpläne erworben werden. Im Rahmen der Finanzkrise 2008 kam es erstmals zu massiven Mittelabflüssen, welche in der Folge zur Aussetzung des täglichen Handels mehrerer großer offener Immobilienfonds wie z. B. AXA Immoselect oder SEB Invest geführt hat. Der Gesetzgeber hat daraufhin neue Regelungen eingeführt, die Kündigungsfristen für Anteile an offenen Immobilienfonds vorsehen. So muss zum Beispiel die Anlage mit einer Frist von 12 Monaten unwiderruflich gekündigt werden. Für die Erstanlage gilt darüber hinaus eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten.

Dank dieser Einschränkungen kann ein Investor zukünftig mit Anteilen an offenen Immobilienfonds wieder solide Renditen bei entsprechender Auswahl der Fonds erzielen. Insbesondere kann er auf diesem Wege schon mit kleinen Beträgen an der interessanten Asset-Klasse „Immobilien“ teilhaben.

Eine langfristige Entscheidung

10. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Geschlossene Immobilienfonds als Anlageinstrument

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich in der Regel um Gesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG. Somit haftet der Anleger nur begrenzt. Geschlossene Immobilienfonds investieren häufig in ein vorher feststehendes Portfolio von Immobilien. Je nach Ausrichtung kann sich das Portfolio ausschließlich aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien, oder auch aus einem Mix von beiden Immobilienarten zusammensetzen. Diese sind dann langfristig vermietet und bei realistischen Einnahmekalkulationen kann von der Fondsgeschäftsführung eine langfristige Liquiditätsprognose erstellt werden.

Normalerweise nimmt die Gesellschaft einen Teil der Investitionssumme als Fremdfinanzierung auf und tilgt diese aus den laufenden Erträgen. Die nach den Finanzierungskosten verbleibende Liquidität wird an die Anleger ausgeschüttet.

Somit können geschlossene Immobilienfonds in einer Finanzplanung als stetiger Faktor von Liquiditätszuflüssen durchaus einen wichtigen Baustein darstellen.
Bei der Beteiligung in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte auf jeden Fall berücksichtigt werden, dass die Anlage als langfristig angesehen werden muss und der Zugriff auf das gebundene Kapital nur sehr eingeschränkt möglich ist. Zwar haben sich mittlerweile diverse Plattformen zur Abwicklung von Verkaufswünschen an geschlossenen Fonds etabliert, jedoch sollte die Einschränkung der Fungibilität einer solchen Beteiligung in der Gesamtbetrachtung unbedingt berücksichtigt werden.

hausInvest

10. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Seit 1972. Jedes Jahr im Plus.

Mit einem Fondsvolumen von aktuell rund 10 Milliarden Euro ist der hausInvest der Commerzbank einer der größten offenen Immobilienfonds. Seit seiner Auflegung am 07.04.1972 ist es ihm gelungen, in jedem einzelnen Jahr ein positives Ergebnis auszuweisen. Der Wertzuwachs betrug in dieser Zeit insgesamt 988,3 %, was einer jährlichen Steigerung um rund 5,7 % entspricht. Ein wesentlicher Teil des ausgewiesenen Ertrags ist dabei für einen deutschen Privatanleger regelmäßig steuerfrei.

Aktuell besitzt der Fonds 106 verschiedene Objekte in 62 Städten in 18 Ländern der Welt. Grundsätzlich werden mindestens 85 % des Fondsvolumens in Europa und maximal 15 % außereuropäisch investiert.

Ohne aktuelle Informationen, keine optimale Beratung!

10. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Egal, ob es um eine Hausrat-, Praxis- oder Geschäftsversicherung geht: Viele Kunden stehen vor der Situation, dass sie vor vielen Jahren einen Sachversicherungsvertrag vereinbart haben, der seitdem nicht mehr geändert wurde. Dies kann im Schadensfall zu erheblichen finanziellen Einbußen führen – z.B. aus folgenden Gründen:

die Versicherungssumme ist zu niedrig
wesentliche Veränderungen wurden nicht mitgeteilt
die Bedingungen sind nicht mehr aktuell
es besteht ggf. nur eine Zeitwertregelung

Eine Aktualisierung des Versicherungsschutzes kann zudem zu Prämieneinsparungen führen. Daher bieten wir Ihnen an, vor allem ältere Verträge zu überprüfen und Ihnen günstige Alternativen aufzuzeigen. Und nicht nur im Sachversicherungsbereich, sondern auch für Ihre allgemeine Versorgungs- und Versicherungssituation ist es unbedingt notwendig, Ihren persönlichen Berater über wichtige Änderungen zu informieren. Diese können sein:

Heirat
Geburt eines Kindes
Erwerb einer Immobilie
wesentliche Einkommensänderungen
Jobwechsel
usw.

Objekte mit Sondernutzung

10. Juni 2015/in MAS aktuell /von 31M-Agentur

Spezialimmobilien im Pflegebereich

Der Bereich der Pflegeimmobilien hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Nicht zuletzt die Tatsache, dass infolge der demographischen Entwicklung über 300.000 zusätzliche Pflegeplätze notwendig werden, sondern auch die Situation, dass mehr als 200.000 der bereits bestehenden Plätze erneuert und an aktuelle Verordnungen angepasst werden müssen, hat diesen Sektor der Immobilienwirtschaft zu einem der größten Wachstumsmärkte werden lassen. Generell besteht bei Erwerb eines Pflegeappartements kein Vermietungsrisiko, da die gesamte Immobilie von einem Heimbetreiber über einen Zeitraum von 20 – 25 Jahren komplett angemietet wird. Hier ist auch das Hauptaugenmerk bei der Auswahl des Objektes zu legen. Welche Bonität und welche Erfahrung bringt der Heimbetreiber mit? Handelt es sich um eine Gesellschaft, welche auch andere Einrichtungen betreibt und somit eine gewisse wirtschaftliche Größe und somit Sicherheit repräsentiert? Die Mieterträge belaufen sich normalerweise auf ca. 5 % p. a. bezogen auf den Kaufpreis und können somit durch den langlaufenden Mietvertrag eine verlässliche Größe beim Aufbau einer zusätzlichen privaten Altersvorsorge darstellen.

Archiv für das Monat: Juni, 2015

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Direktinvestitionen in Einzelimmobilien als Kapitalanlage (Vermietung)

Immobilieninvestitionen im Bereich der offenen Immobilienfonds

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