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Immobilienbesitz unter Eheleuten

Worauf in der Praxis zu achten ist

Bei der privaten und selbstgenutzten Immobilie spielen die Besitzverhältnisse in der Regel nur eine untergeordnete Rolle. Im Bereich der vermieteten Objekte oder wenn die Immobilie ganz oder teilweise Betriebsvermögen darstellt, können bestimmte Besitzkonstellationen aus steuerlicher Sicht durchaus einen erheblichen Unterschied ausmachen. In Bezug auf sich im Betriebsvermögen befindliche Immobilien verdeutlicht folgendes Beispiel eine mögliche Problematik: Vor 35 Jahren baute Herr Dr. Meyer* mit seiner Ehefrau ein Einfamilienhaus – im Erdgeschoß richtete Herr Dr. Meyer seine Zahnarztpraxis ein und im Obergeschoß befindet sich die Privatwohnung der Eheleute. Das Paar ist jeweils zur Hälfte Eigentümer des gesamten Grundstücks. Der auf die Praxis entfallende Grundstücks- und Gebäudeanteil stellt notwendiges Betriebsvermögen dar und unterliegt somit auch der ent­sprechenden steuerlichen Behandlung; d. h. der Gebäudeanteil wurde über die Jahre abgeschrieben und steht nach 35 Jahren nur noch mit einem geringen Restbuchwert in den Büchern. Nun entschließt sich Herr Dr. Meyer die Praxis aufzugeben und entnimmt somit den betrieb­lichen Grundstücksanteil aus dem Betriebsvermögen. Da die Immobilie – insbesondere das Grundstück – mittlerweile eine erhebliche Wert­steigerung erfahren hat und sich der Entnahmegewinn aus der Differenz des entsprechenden Teilwertes und dem aktuellen Restbuchwert ergibt, kommt es zu einer erheblichen Steuernachzahlung für Herrn Dr. Meyer.   Das hätte vermieden werden können! Durch eine Teilungserklärung in zwei getrennte Einheiten – Ehemann besitzt die Privatwohnung und die Ehefrau die Praxis – wäre das gesamte Objekt im Privatvermögen der Eheleute geblieben und es wäre im Zuge der Betriebsaufgabe nicht zur steuerwirksamen Auflösung der soge­nannten stillen Reserven gekommen. Die Ehefrau hätte die Praxis an ihren Mann vermietet und somit auch die steuerliche Abschreibung in Anspruch nehmen können. Aber auch bei der „normalen“ vermieteten Wohnung können Besitzverhältnisse bzw. deren Änderung steuerliche Vorteile bringen. Die Wert­steigerung, die das Objekt in der Regel über die Jahre erfahren hat, kann hier durch die Veräußerung zum aktuellen Verkehrswert an den Ehegatten zur deutlichen Erhöhung der Abschreibungen auf die Wohnung genutzt werden, da der dann höhere Kaufpreis als Basis heran­gezogen wird. Hat sich die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz des veräußernden Ehegatten befunden, bleibt der Veräußerungs­gewinn steuerfrei und Grunderwerbsteuer ist bei Besitzübergängen unter Eheleuten auch nicht zu entrichten. Außerdem können die Finanzierungs­zinsen steuermindernd von den Vermietungseinkünften abgezogen werden, falls der erwerbende Ehegatte den Kaufpreis über einen Kredit finanziert hat. In diesem Kontext ist auch zu erwähnen, dass in diesem Fall ein mögliches Disagio (bis max. 5 %) sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden kann, da es steuerlich wie eine Zinsvorauszahlung bewertet wird und somit ansetzbar ist. *Name fiktiv   info_5    

Flexible Anlage mit attrak­tiver Rendite­aussicht

Die Vermögenspolice der Allianz

Sie suchen nach einer mittel- bis langfristigen Anlage, die sicherheitsorientiert ist und trotzdem attraktive Renditechancen bietet? Sie wollen Ihr Geld nicht bei 0,5 % auf dem Tagesgeldkonto liegen haben? Sie wollen Ihr Geld nicht in schwankungsreiche Fonds investieren?

Dann könnte die Vermögenspolice der Allianz eine passende Anlageform für Sie darstellen.

Als Weiterentwicklung der bekannten „IndexSelect Variante“ eignet sich die Allianz Vermögenspolice besonders, um Vorsorgekapital anzulegen und auszubauen. Sie dient zusätzlich der Absicherung im Todesfall (lebenslange Laufzeit) und kann steuergünstig und schenkungsoptimiert übertragen werden. Sie können jedes Jahr entscheiden, ob Ihre Anlage zu einem jährlichen angebotenen Festzins (2015 z.B. 3,2%) angelegt werden soll oder über die Partizipation am Dow Jones Euro Stoxx 50 Index am Börsenerfolg der 50 führenden Unternehmen des Euroraums beteiligt ist. Über eine monatliche „Cap-Lösung“ ist Ihre monatliche Gewinnbeteiligung begrenzt (2015 z. B. max. 3,6 % pro Monat). Im Gegenzug kann die Jahresentwicklung in der Summe für Sie nie negativ sein.

Für Sie bedeutet das: gute Renditechancen ohne Verlustrisiko – Steuervorteile und Flexibilität inklusive.

 

Weitere Vorteile im Überblick:

  • Garantie der eingezahlten Beiträge
  • „Lock-in-Verfahren“, d. h. einmal erzielte Gewinne bleiben für die gesamte Dauer garantiert und erhöhen die Garantiesumme
  • jährliche Wahlmöglichkeit zwischen der Indexpartizipation oder Garantiezins (oder Kombination aus beiden Möglichkeiten)
  • Nachgelagerte Besteuerung (erst bei Auszahlung)
  • Flexible Beitragszahlung – Sie können bei Vertragsabschluss bestimmen, ob Sie einen Einmalbeitrag, durchgehende oder abgekürzte Beitragszahlungen leisten wollen. Darüber hinaus sind individuelle Zuzahlungen jederzeit möglich.
  • Variable Entnahmen – Unter Beachtung bestimmter Mindestgrenzen können Sie jederzeit auf Ihr Vorsorgekapital zugreifen.
  • Sie können den/die Begünstigten der Todesfallleistung frei wählen und jederzeit neu bestimmen. Die Leistung wird außerhalb des Nachlasses fällig.

 

Innovative Sachwert-Investition

Selfstorage: Die Stauraum-Vermietung

Seit einigen Jahren ist in den USA und seit kurzem auch in Europa ein ganz neuer Trend im Bereich der innovativen Immobiliennutzung zu beobachten. Es geht um das Konzept des sogenannten „Selfstorage“. Darunter versteht man die Errichtung von modernen Lagerzentren mit vielen kleinen und mittleren Einheiten, die vorwiegend zur kurz- bis mittelfristigen Einlagerung von Möbeln, Akten, Arbeitsmaterialien etc. an Privat- und Gewerbekunden vermietet werden. Auch in Deutschland wurden bereits einige solcher Projekte erfolgreich realisiert. Gestützt von statistischen Erhebungen und der bis­herigen Erfahrungswerte, gehen die Experten davon aus, dass diese Branche in Zukunft stark wachsen wird und dementsprechend attraktive Renditen für die Investoren zu erwarten sind. Da Wohn- und Gewerbeflächen teuer sind, wird bei der Planung oft am klassischen Abstellraum gespart – so verfügen bereits über 30 % der privaten Neubauten nicht mehr über einen Keller. Da wird das Zwischen­lagern der Möbel der Kinder, die gerade ein Auslandssemester absolvieren oder das Verstauen der Dachbox für den Skiurlaub schnell zum Problem! Hier bietet Selfstorage eine sinnvolle Lösung. Gemeinsam mit unserem Partner in diesem Bereich können wir Ihnen eine unkomplizierte Möglichkeit bieten, sich in diesem innovativen Geschäftsfeld zu engagieren und davon zu profitieren. Dabei können wir Ihnen ein Full-Service-Konzept anbieten, das die Vermietung, das Marketing und die Instandhaltung umfasst – um diese Bereiche kümmert sich eine Verwaltungsgesellschaft vor Ort.   Die Highlights dieses Immobilieninvestments sind:

    • die grundbuchrechtliche Sicherheit
    • die attraktive Mietrendite von ca. 6,5 %
    • das Full-Service-Konzept
    • die innovative Geschäftsidee
    • der günstige Einstieg bereits ab 33.261 € (die Einheiten variieren)

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Sachwert-Investition Pflegeappartement

Renditestarke Immobilien mit Sondernutzung

Bereits in unserer letzten Ausgabe haben wir unter der Rubrik „Immobilien mit Sondernutzung“ auf die Möglichkeit des Erwerbs eines Pflegeappartements hingewiesen. Da die Pflegeappartements fest für 20 bis 30 Jahre an den Heimbetreiber vermietet werden, entfällt für den Investor das Vermietungsrisiko und die lästige Suche nach neuen Mietern. Nicht zuletzt die Tatsache, dass infolge der demo­gra­phi­schen Entwicklung über 300.000 zusätzliche Pflege­plätze notwendig werden, sondern auch die Situation, dass mehr als 200.000 der bereits bestehenden Plätze erneuert und an aktuelle Verordnungen angepasst werden müssen, hat diesen Sektor der Immobilien­wirtschaft zu einem der größten Wachstumsmärkte werden lassen. INFO_2

Neue Kooperation im Immobilienbereich

Ihre Immobilie verdient höchsten Standard

Immobilien sind ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Schön zu wissen, dass es Immobilienmakler gibt, auf die man sich verlassen kann. Unser Partner „Heimburger Immobilien“ stellt sich vor:

„Egal ob die Einzimmerwohnung in Heidelberg oder die Villa mit Meerblick auf Mallorca, der Eigentümer hat immer eine besondere Bin­dung zu seiner Immobilie. Wohlwissend ist es unser Ziel, jedes Objekt so zu betreuen, als wäre es unser eigenes. Dabei zahlt sich beson­ders aus, dass wir in der Lage sind, Kunden aus verschiedenen Perspektiven zu beraten. Als ehemalige Mitarbeiterin der Deutschen Bank und Generalunternehmerin in zahlreichen Neubauprojekten ist es mir möglich, nahezu alle relevanten Fragen rund um den Immo­bi­lien­markt aus erster Hand zu beantworten. Ein vielseitiges Team und ein zuverlässiges Netzwerk aus Partnern gewährleistet die Betreuung bis weit über die Vermittlung hinaus.

Die Immobilienbranche ist ein sehr homogener Markt, dessen Assoziationen nicht immer positiv besetzt sind. Wir möchten unsere Rolle neu interpretieren und versuchen, über den Tellerrand der Branche hinauszudenken. Dieser Prozess beginnt bei der Präsentation der Immobilien, geht über eine anspruchsvolle Internetpräsenz und endet bei den Partnern, mit denen wir uns umgeben. Diese inspirieren uns zu neuen Sichtweisen und Konzepten, die wir versuchen, auf unsere Branche anzuwenden.

Durch unsere Tätigkeit auf dem mallorquinischen Markt stehen wir in Konkurrenz zu internationalen Top-Maklern, was uns stetig zu Höchstleistungen anspornt und uns zwingt, uns ständig weiterzuentwickeln. Diese Motivation kommt natürlich in erster Linie unseren Kunden zugute. Auch Europas größtes Immobilienmagazin „Bellevue“ hat das bereits erkannt und uns 2015 mit dem Prädikat „Interna­tional empfehlenswerter Makler“ mit dem „Best Property Agent Award“ ausgezeichnet.

Gerne würden wir auch Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen. Sollten Sie sich mit uns und unserem Konzept identifizieren können, freuen wir uns, Sie kennenzulernen.“

Ihre
Ingrid Heimburger

 

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Die klassische Eigentumswohnung

Direktinvestitionen in Einzelimmobilien als Kapitalanlage (Vermietung)

Grundsätzlich sollte bei der Auswahl einer Einzelimmobilie immer die Auswahl unter Berücksichtigung des Kriteriums schlechthin für Immobilien getroffen werden:

Dabei ist jedoch nicht nur die Lage inner­halb einer Stadt maßgebend, sondern auch der Standort in Bezug auf die wirtschaft­liche Entwicklung innerhalb der Region. Handelt es sich um eine Region mit starkem Wirtschafts­wachstum und somit auch nachhaltig vorhandener Nach­frage nach Wohn­raum infolge steigender Bevölkerungs- und Beschäftigungs­zahlen?
Hat der Standort spezifische Anforderungen z. B. nach Wohnraum für Studenten, da in unmittel­barer Nähe eine Universität oder vergleich­bare Einrichtungen vorhanden sind?

Welche großen Arbeit­geber sind in der Nähe des Stand­ortes vorhanden und wie wird deren Markt­position zukünftig einzuschätzen sein?

In welche objekt­spezifischen Besonder­heiten ist das Projekt eingebunden (z. B. Revi­talisierung eines Konversions­objektes oder einer vormaligen Industrie­fläche unter Schaffung von neuen Wohnformen wie generationen­übergreifende Gemein­schaften oder spezielle Raum­konzepte wie Loft-Charakter oder Ähnliches)?
Welche Anbindung ist an die öffentlichen Verkehrs­gegebenheiten vorhanden, wie öffentliche Verkehrs­mittel, nächster Flug-
hafen oder Nähe zu Autobahnen?

Welche energetischen Werte werden im Objekt nach­gewiesen? Können die Nebenkosten als zweite Miete durch gute Energie­werte gering gehalten werden? Gibt es dadurch Zugriff auf vergünstigte Darlehen der KfW (Kredit­anstalt für Wieder­aufbau)?

Gab es früher spezielle steuerliche Anreize durch hohe Abschreibungs­sätze für Neubau­wohnungen, so sind diese heute nur noch bei Bestands­objekten gegeben, wenn diese in einem sogenannten Sanierungs­gebiet liegen oder unter Denkmal­schutz stehen.

In diesem Falle können die Modernisierungs­kosten einer besonderen steuerlichen Abschreibung unter­liegen und somit neben den laufenden Miet­erträgen weitere Liquiditäts­vorteile durch erhebliche Steuer­ersparnisse generiert werden. Häufig kann somit in der Gesamt­liquiditäts­betrachtung ein Liquiditäts­überschuss vor Tilgung erzielt werden.

Historisch günstig finanzieren!

Aufgrund des äußerst niedrigen Zins­niveaus wird Ihr Immobilien­vorhaben noch attraktiver und rendite­stärker. Selbst bei langen Zins­bindungen (bis zu 20 Jahre) sind die Konditionen historisch günstig und geben Ihrem Investment die nötige Planungs­sicherheit.

Bei der Ausgestaltung der Finanzierung wird oft nicht bedacht, dass Förder­banken, wie die KfW, im Rahmen spezieller Programme weitere Zins­vergünstigungen anbieten. So werden zum Beispiel Projekte im Bereich des alters­gerechten Wohnens (z. B. barrierefreier Umbau) oder der Steigerung der Energie­effizienz (z. B. Modernisierung der Heizungsanlage) durch besonders günstige Darlehens­konditionen unterstützt – das gilt sowohl für vermietete als auch für selbst­genutzte Objekte. Die Förderungen spiegeln sich nicht nur in der Höhe des angebotenen Zins­satzes wieder – unter bestimmten Voraus­setzungen sind sogar Tilgungs­zuschüsse möglich.

Das heißt, die Bank übernimmt einen Teil der Tilgung Ihres Darlehens. Zum Teil greifen diese Programme auch für die hier angebotenen Immobilien­investments. Kommen Sie auf uns zu – wir zeigen Ihnen gerne die bestehenden Alternativen auf. Durch flexible Gestaltungs­möglichkeiten in Bezug auf Zins­bindungsdauer, tilgungs­freier Anfangs­zeit und der eventuellen Option auf Sonder­tilgungen, können wir Ihnen ein individuelles Gesamtkonzept zusammenstellen, das Ihrer Lebens­situation entspricht.

Auch für bestehende Finanzierungen gibt es Möglich­keiten, von dem aktuellen Zins­tief zu profitieren. Zum Beispiel können Sie sich durch sogenannte Forward-Darlehen heute schon günstige Konditionen für Ihre Anschluss­finanzierung sichern – das ist banken­abhängig bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungs­dauer Ihres bestehenden Darlehens möglich.

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Solide Renditen schon mit kleinen Beträgen

Immobilieninvestitionen im Bereich der offenen Immobilienfonds

Über viele Jahre galt eine Anlage in offene Immobilien­fonds als ideales Instrument zur Bei­mischung von Immobilien ins Vermögens­portfolio. Bei offenen Immobilien­fonds handelt es sich um Investment­fonds, deren Vermögen jedoch nicht in Aktien oder Renten­papieren angelegt und verwaltet wird, sondern in ein breit gestreutes, teil­weise sogar inter­nationales Portfolio von vermieteten Immobilien investiert wird. Durch die breite Risiko­streuung und die professionelle Verwaltung konnten hier ansehnliche Renditen bei täglicher Verfügbarkeit erzielt werden. Steigende Immobilien­preise haben zu den teilweise erheblichen Kurs­steigerungen beigetragen.

Anteile an offenen Immobilien­fonds können problemlos über die verschiedenen Order­wege wie Fonds­plattformen oder Wertpapier­depots durch Einmal­zahlungen oder Spar­pläne erworben werden. Im Rahmen der Finanz­krise 2008 kam es erstmals zu massiven Mittel­abflüssen, welche in der Folge zur Aussetzung des täglichen Handels mehrerer großer offener Immobilien­fonds wie z. B. AXA Immoselect oder SEB Invest geführt hat. Der Gesetz­geber hat daraufhin neue Regelungen eingeführt, die Kündigungs­fristen für Anteile an offenen Immobilien­fonds vorsehen. So muss zum Beispiel die Anlage mit einer Frist von 12 Monaten unwider­ruflich gekündigt werden. Für die Erst­anlage gilt darüber hinaus eine Mindest­haltedauer von 24 Monaten.

Dank dieser Ein­schränkungen kann ein Investor zukünftig mit Anteilen an offenen Immobilien­fonds wieder solide Renditen bei entsprechender Auswahl der Fonds erzielen. Insbesondere kann er auf diesem Wege schon mit kleinen Beträgen an der interessanten Asset-Klasse „Immobilien“ teilhaben.

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Eine langfristige Entscheidung

Geschlossene Immobilienfonds als Anlageinstrument

Bei geschlossenen Immobilien­fonds handelt es sich in der Regel um Gesellschaften in der Rechts­form einer GmbH & Co. KG. Somit haftet der Anleger nur begrenzt. Geschlossene Immobilien­fonds investieren häufig in ein vorher fest­stehendes Port­folio von Immobilien. Je nach Ausrichtung kann sich das Portfolio ausschließlich aus Wohn- oder Gewerbe­immobilien, oder auch aus einem Mix von beiden Immobilien­arten zusammensetzen. Diese sind dann lang­fristig vermietet und bei realistischen Einnahme­kalkulationen kann von der Fonds­geschäfts­führung eine lang­fristige Liquiditäts­prognose erstellt werden.

Normaler­weise nimmt die Gesellschaft einen Teil der Investitions­summe als Fremd­finanzierung auf und tilgt diese aus den laufenden Erträgen. Die nach den Finanzierungs­kosten verbleibende Liquidität wird an die Anleger ausgeschüttet.

Somit können geschlossene Immobilien­fonds in einer Finanz­planung als stetiger Faktor von Liquiditäts­zuflüssen durchaus einen wichtigen Baustein darstellen.
Bei der Beteiligung in einen geschlossenen Immobilien­fonds sollte auf jeden Fall berücksichtigt werden, dass die Anlage als lang­fristig angesehen werden muss und der Zugriff auf das gebundene Kapital nur sehr eingeschränkt möglich ist. Zwar haben sich mittlerweile diverse Platt­formen zur Abwicklung von Verkaufs­wünschen an geschlossenen Fonds etabliert, jedoch sollte die Einschränkung der Fungibilität einer solchen Beteiligung in der Gesamt­betrachtung unbedingt berücksichtigt werden.

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Objekte mit Sondernutzung

Spezialimmobilien im Pflegebereich

Der Bereich der Pflege­immobilien hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Nicht zuletzt die Tatsache, dass infolge der demo­graphischen Ent­wicklung über 300.000 zusätzliche Pflege­plätze not­wendig werden, sondern auch die Situation, dass mehr als 200.000 der bereits bestehenden Plätze erneuert und an aktuelle Ver­ordnungen angepasst werden müssen, hat diesen Sektor der Immobilien­wirtschaft zu einem der größten Wachstumsmärkte werden lassen. Generell besteht bei Erwerb eines Pflege­appartements kein Vermietungs­risiko, da die gesamte Immobilie von einem Heimbetreiber über einen Zeitraum von 20 – 25 Jahren komplett angemietet wird. Hier ist auch das Haupt­augenmerk bei der Auswahl des Objektes zu legen. Welche Bonität und welche Erfahrung bringt der Heim­betreiber mit? Handelt es sich um eine Gesell­schaft, welche auch andere Ein­richtungen betreibt und somit eine gewisse wirt­schaftliche Größe und somit Sicher­heit repräsentiert? Die Miet­erträge belaufen sich normaler­weise auf ca. 5 % p. a. bezogen auf den Kauf­preis und können somit durch den lang­laufenden Miet­vertrag eine verläss­liche Größe beim Aufbau einer zusätz­lichen privaten Alters­vorsorge darstellen. INFO_2