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Sachwert-Investition Pflegeappartement

Renditestarke Immobilien mit Sondernutzung

Bereits in unserer letzten Ausgabe haben wir unter der Rubrik „Immobilien mit Sondernutzung“ auf die Möglichkeit des Erwerbs eines Pflegeappartements hingewiesen. Da die Pflegeappartements fest für 20 bis 30 Jahre an den Heimbetreiber vermietet werden, entfällt für den Investor das Vermietungsrisiko und die lästige Suche nach neuen Mietern. Nicht zuletzt die Tatsache, dass infolge der demo­gra­phi­schen Entwicklung über 300.000 zusätzliche Pflege­plätze notwendig werden, sondern auch die Situation, dass mehr als 200.000 der bereits bestehenden Plätze erneuert und an aktuelle Verordnungen angepasst werden müssen, hat diesen Sektor der Immobilien­wirtschaft zu einem der größten Wachstumsmärkte werden lassen. INFO_2

Pflegeimmobilien

Ein Zukunftsmarkt mit attraktiven Chancen!

Menschen werden immer älter und damit steigt auch die Wahr­scheinlich­keit einer Pflege­bedürftig­keit. Lange Warte­listen bei Senioren- und Pflege­einrichtungen sind die Folge: Signale die zeigen, dass der demo­graphische Wandel längst in unserem All­tag ange­kommen ist. Die Bereit­stellung von alters- und pflege­gerechtem Wohn­raum ist bereits heute eine gesell­schaftliche Heraus­forderung, die der Staat alleine nicht erfüllen kann. So hat sich der Anteil der über 65-Jährigen seit 1990 um 5 Millionen erhöht – ein Anstieg von 42 % – und das bei nahezu konstanter Bevölkerungs­zahl.

Dieser Struktur­wandel steht erst am Anfang; nach dem Daten­report 2011 des statistischen Bundes­amtes wird die Zahl der über 65-Jährigen bis zum Jahr 2030 um mehr als 40 % steigen. Hoch­rechnungen ergeben, dass dadurch ca. 380.000 zusätzliche Pflege­plätze neu geschaffen und weitere rund 240.000 bestehende Plätze saniert werden müssen.

Hier bietet sich die Chance für private Investoren! Gemeinsam mit unseren renommierten Partnern im Bereich Pflege­immobilien können wir Ihnen „Rundum-Sorglos-Pakete“ mit lang­jährigen Miet­ver­trägen und Renditen von rund 5 % anbieten. Der Umstand, dass für diesen Bereich günstige Kredite von Förder­banken angeboten werden, macht diese Investitions­möglichkeit noch attraktiver!

 

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*Quelle: Statistisches Bundesamt
**Quelle: Statistisches Bundesamt: Im Blickpunkt „Ältere Menschen in Deutschland und der EU 2011

 

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Immobilien im Betriebsvermögen

Böse Überraschung nach Aufgabe der Praxis

Folgendes Bei­spiel verdeut­licht die Proble­matik: Vor 35 Jahren baute Dr. Meyer* gemeinsam mit seiner Ehe­frau ein Ein­familienhaus. Im Erd­geschoss richtete sich Dr. Meyer seine Praxis ein, im Ober­geschoss befindet sich die Privat­wohnung der Eheleute. Das Ehe­paar ist jeweils zur Hälfte Eigen­tümer des gesamten Grund­stücks.

Der auf die Praxis ent­fallende Teil des Grund und Bodens sowie des Gebäudes stellt mit dem Anteil von Dr. Meyer (50 %) im Rahmen seiner selb­ständigen Tätigkeit notwendiges Betriebs­vermögen dar. Der Grund- und Boden­anteil wurde mit den Anschaffungs­kosten aktiviert, der Gebäude­anteil mit den Herstellungs­kosten. Der Gebäude­teil wurde über die Jahre ab­geschrieben und steht zum Zeit­punkt der Aufgabe der Praxis nur noch mit einem geringen Rest­buchwert in den Büchern.

Nach Aufgabe der Praxis ist der betriebliche Grundstücks­anteil aus dem Betriebs­vermögen zu entnehmen und wird zu Privat­vermögen.

Mittlerweile hat die Immobilie – insbesondere das Grundstück – eine erhebliche Wert­steigerung erfahren. Die Entnahme ist mit dem entsprechenden Teil­wert zu bewerten. Der Entnahme­gewinn ermittelt sich aus der Differenz zwischen diesem Teilwert und dem Rest­buchwert: Das heißt, die „stillen Reserven“ werden aufgedeckt und versteuert. Für Herrn Dr. Meyer ergibt sich eine erhebliche Steuer­nachzahlung. Durch eine Teilungs­erklärung in zwei Einheiten – Ehefrau baut Praxis und Ehemann die Privatwohnung – wäre das gesamte Grund­stück Privat­vermögen geblieben.

Durch die Vermietung der Praxis an den Ehemann hätte Frau Meyer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und die Abschrei­bungen in Anspruch genommen. Eine Nutzungs­änderung des Erd­geschosses (Vermietung als Wohnung oder Selbst­nutzung) hätte zu keiner Steuer­belastung geführt, da kein Entnahme­vorgang vorliegt. Auch ein Verkauf der Immobilie hätte keine steuerlichen Folgen, da das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz von Frau Meyer war.

Vor allem im Zusammen­hang mit Betriebs­grundstücken kann eine Betriebs­aufgabe vor dem 55. Lebens­jahr zu erheblichen Steuer­nachteilen führen. Denn dabei werden auf einen Schlag die stillen Reserven des gesamten Betriebs aufgedeckt. In diesem Fall steht Ihnen für den Aufgabe­gewinn weder ein Freibetrag noch eine Vergünstigung bei der Höhe des Steuersatzes zu.

*Name fiktiv

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